Апартаменты будущего

— Тема нашей встречи сегодня «Апартаменты будущего». Апартаменты — вид проживания, который сегодня пользуется спросом по всему миру. Прежде, чем говорить об этом типе продукта, мы должны понимать нашу аудиторию, кто наш гость.

—  Аудиторию апартаментов и апарт-отелей можно поделить на два сегмента: бизнес-аудитория (командировочные сотрудники — длительное и краткосрочное проживание) и тревел-сегмент. Но тревел-сегмент — это не туристические группы, это внутренние и международные туристы-индивидуалы. Туристический бизнес — это сезонность. Мы прекрасно понимаем, что корпоративный клиент у нас останавливается в один период времени, тревел-сегмент — в другой период.

— Да, в первую очередь это человек, занятый бизнесом, бизнес-класс, город-миллионник, также это студенты, которые приехали учиться в миллионник. Наконец, это люди, которые приезжают на отдых в курортный город. И четкий ответы на вопрос об аудитории апартаментов поднимает вопросы об архитектуре, дизайне, встроенности в городской ландшафт.

—  Апарт-отели — место временного пребывания, приблизительно три-пять месяцев. Это гости, которые не удовлетворены рынком квартир, потому что арендовать квартиру на три-пять месяцев, в хорошем районе, с хорошей инфраструктурой, да еще и с дополнительными сервисами, достаточно сложно. И отели не могут этого удовлетворить. Потому что дорого. Размещение в отелях кратно превышает стоимость размещения в сервисных апартаментах, а также в отелях отсутствуют необходимые бытовые узлы в помещении, как кухня рабочая зона, более просторная прихожая.

—  За рубежом название «апартаменты» определяет определенный стиль временного жилья, или гостиничный, или как доходный дом, то в России, особенно сейчас, в последнее время, наши инвесторы-строители стали подменять жилые дома под названием «апартаменты». И большинство людей не видит в этом никакого различия: покупать апартаменты или покупать жилье.

На самом деле в этом огромная разница, потому что все-таки апартаменты не только не предназначены для постоянного проживания. Они таким образом запроектированы и построены, и располагаются в основном в городской среде или в гостиницах для отдыха и временного проживания, но ни в коем случае не для постоянного проживания.

Апартаментные здания не обеспечены нормальной жилой инфраструктурой, которая должна быть в жилом районе. Не предусмотрено медицинской, школьной, дошкольной инфраструктуры, не предназначено зон для отдыха, площадок и транспорта и автомобилей. Это жилье второе, третье — для временного пребывания и отдыха.

— Нормативно апартаменты рассматриваются как гостиничный продукт. Но сейчас происходит развитие законодательства, предпринимаются попытки приравнять жилье, которое было построено под лейблом апартаментов, к обычному жилью. Предпринимаются попытки строить апартаменты по стандартам жилых помещений.

Также сейчас в стадии общественных слушаний находится проект Постановления правительства Российской Федерации об исполнении поправок к закону о туристской деятельности. И предполагается, что Постановление правительства будет урегулировать классификацию гостиниц: апарт-отели, сервисные апартаменты, квартирные отели, а также хостелы.

Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий, с кухонным оборудованием и полным санузлом. Сервисные апартаменты тоже относятся к виду гостиниц, находящихся в отдельно стоящем здании или в части здания с отдельным входом, в административно-деловых центрах, торговых центрах, комплексах, и номерной фонд которых состоит из номеров тоже с кухонным оборудованием, подготовленных для самостоятельного проживания туристов.

Сейчас есть два конкурирующих законопроекта. Первый запрещает размещать средства размещения в жилых домах. Это касается и хостелов. Вовсю эксплуатируются идея, что это более серьезная нагрузка на инфраструктуру, которая не рассчитана при проектировании, и что это мешает жильцам. Вторая инициатива со стороны Министерства культуры и агентств по туризму — о том, чтобы ввести размещения в жилых домах в рамки правового поля.

— Смарт-апартаменты — это комфортабельное, удобное пространство для активного жителя большого города. Здесь самое главное — это функциональное зонирование. Внутри должно быть все необходимое для жизни: спальное место, кухня, рабочее место и место для отдыха. У нас в проекте High Park в Берлине есть апартаменты, где все помещается в небольшой комнате.

— Живут ли в апартаментах люди неделю, две, три или месяц — апартаменты предполагают наличие сервиса — обслуживания номеров.

— Тут встает интересный вопрос. Апартаменты — это форма, которая будет доминировать на гостиничном рынке в ближайшее время. Но и наблюдается интересная тенденция: люди стали более прагматичны. Во-первых, туристические агентства отмирают как пласт, люди начинают сами планировать свои поездки, сами осуществляют заказы. И заказы — больше не в сторону гостиниц, а в сторону альтернативных средств размещения, в том числе апартаментов. Этим можно объяснить успех Airbnb, которые, несмотря на то, что не раскрывают своих финансовых показателей, по объему полученной выручки и по количеству бронирований практически догоняют Hilton.

Люди стараются потратить деньги на что-то более интересное, чем просто проживание. И гостиничный сегмент это прекрасно понимает.

Совершенно серьезно туристы обсуждают вопрос, нужны ли многие гостиничные услуги, нужно ли каждый день в гостиничном номере менять полотенца. Многие клиенты возмущаются: «Нам не нужна ежедневная уборка номера, мы хотим чувствовать приватность».

Таким образом апартаменты и апарт-отели будут крайне востребованы, если только гостиницы не начнут перестраиваться. Ну, а для гостиниц перестроиться — это будет весьма сложно.

— Нельзя забывать о том, что апартаменты как средство размещения по сравнению с традиционным жильем имеют премиальную стоимость. Ценовая политика дифференцируется от самого короткого пребывания до пребывания от года и выше. Думаю, будущее апарт-отелей и сервисных апартаментов — занять нишу между длительной арендой и отельной.

— Из нашего опыта. У нас на проекте была цель — расширить клиентскую базу. Оптимальное решение для этого — категорийность номеров. На нижних этажах сделать более экономичный стандарт и поселить туда молодого менеджера. А на верхних этажах разместить большие апартаменты с дорогой отделкой&

— Сервисные апартаменты — очень гибкий инструмент. Они могут быть ориентированы на конкретную целевую аудиторию, и это будет воплощаться в локации, возможности выезда и т.д.

— Что касается инфраструктуры. У нас в сети обязательно присутствует круглосуточная служба ресепшн и стандартный достаточно стандартный набор услуг: уборка апартаментов, рум-сервис, Wake up call, такси, парковка, пункт приема прачечной, химчистки. Дополнительно мы серьезно задумываемся над организацией небольших коворкингов, чтобы гостям было не только удобно жить, работать.

— Как меняются потребительские предпочтения?

— Мы ежегодно анкетируем наших гостей и людей, которые постоянно у нас живут, собственников. Пока не выявлено никаких изменений в предпочтениях. Единственное мы сейчас открыли лобби бары и серьезно думаем о коворкинге, как я сказал. Но коворкинг — это не типичная инфраструктура апарт-отеля. Мы ожидаем, что будет развиваться так называемая синергия, и гости будут там работать. Это общие тенденции рынка.